2018年 10月 23日 星期二    English   
申请物业估价复议,你准备好了吗?

今年五、六月份业主们纷纷收到市政资产评估公司(Municipal Property Assessment Corporation,简称MPAC)寄来的最新物业估价,发现自家的房子有了不小的涨幅,少则30% 多的高达70%以上,有的客户来电担心地税也会按相应的比例增加。这里科普一下:地税的涨幅和房价的涨幅并不直接相关,而和市政的财务预算直接相关,一般情况下跟通胀走。举个例子,假设去年市政预算是1亿,该市物业估价总值是100亿,那么地税税率是物业估价的1%;第二年假设没有通胀,市政预算还是1亿,该市物业估价总值是120亿,那么地税税率变成物业估价的0.83%。也就是说虽然物业估价涨了20%,但市政开支没变,地税也不会变。

但是这里说的是总体平均水平,实际情况是不是每个物业都是按同样的比例增加。如果你的物业估价涨幅高于平均水平,那么相应支付的地税就会高出平均涨幅。因此这个估价也间接影响到业主地税的涨幅。

MPAC物业评估主要由五个因素决定:物业的位置、居住面积、房龄、占地面积、建筑质量等,这五个因素占据了房屋估价的85%,客观、可以量化;另外15%就是些比较主观的因素了。MPAC没有提供平均涨幅等信息,业主收到报告后也许不知道自己的相对涨幅是高还是低,但可以登录系统查看自己邻居的类似房屋的估价,从而了解自己的物业估价是否合理。如果你是刚买的房子,发现估价比自己的成交价还高,先不要庆幸捡到了便宜,这意味着你将要支付比应该支付还要高的地税,而这时候去申请估价复议成功率会很高。

若干年前买自家物业的时候就是成交价比物业估价还低,当时真以为自己捡到便宜了。虽然当时向MPAC提出复议,对方例行公事地来了封信说估价没问题,想着第二年就要重新评估,以为MPAC会参考我的成交价做调整吧。没想到最后出来的估价不仅没有调整,比周围邻居涨得多出来不少。我立刻提出复议,MPAC很快就来了封和上次一样的信,这次不能坐视不理了!我随即收集整理了附近物业的估价、成交记录、物业详细分析对比等信息,连同一封信发给MPAC,要求申述。记得当时是20136月份,MPAC给我的回复是10月份开庭审理。到了10月初MPAC的客户代表Eric和我联系,希望通过庭外和解解决此事,我当然非常愿意。

Eric按约定来我家检查了一下房子,了解自从购买后都做的哪些装修;我事先又将附近类似物业的估价、和我同期成交物业的成交价和估价再次做了对比,整理出来,同时从专业地产经纪的角度分析了MPAC估价和市场价格的迥异,MPAC估价不等同于市场价,但也不能脱离市场价;做到有理有据,所有资料交给Eric让他带回去分析。事实胜于雄辩、数字展示真相,一周后Eric来电,经过几个回合我们达成了双方认可的价格。

 

这次辩论的成功让我安慰了三年,20166月又收到MPAC的最新估价,涨幅70%! 比我邻居的40%涨幅足足高出30%!复议申请在收到报告的当天递交,正在等着下一阶段的分析辩论,我已经准备好了!

 
 
 
 
上传: 王惠
Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

Homelife Landmark Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated