2018年 10月 23日 星期二    English   
房东是手段,地主才是目的

帮客人Z女士购得地铁附近的一处物业作投资房,Z女士说等攒够钱了就在这个平房上加一层,我的物业就可以升值还能租个好价钱。我告诉她千万别这么做,攒够钱了咱再买一个。

实际上这是关于做地主还是当房东的问题。有的土豪级的投资者只想做地主,购买几十上百英亩的土地屯在那儿,即使上面有可以住人的房子也懒得去出租;预期几十年后丰厚的回报。Rogers在上个世纪六十年代曾以17万加币在当时的乡下密西沙加购得15英亩的土地用于修建无线电信号发射站。最近该公司宣布将在这个已成为密西沙加市中心的土地上修建6000个公寓单位出租或出售,这是前人种树后人乘凉的典范,也体现出土地投资的巨大魅力。

对于大多数投资者来说,在做地主的同时,我们不得不当房东。当你购买了一处独立/半独立屋时,你就是地主了,这块土地将来给你带来升值预期;这土地上面的房子不会升值,只会随着时间推移,装修设计过时,设备结构老旧而贬值;然而正是这个房子可以给你带来银行贷款和租金收入,也就是说土地决定物业的升值潜力,房子决定投资的现金流。因为有了房子我们的投资可以利用杠杆,它产生的租金收入可以让我们维持地主梦的长久。

当过房东的都知道不容易,要招租、维护房子,收租报税,与租客沟通协调等等;做地主却很开心,看着自己的土地价格逐年上升,当房东的付出值了!

一般来说,在同一个社区同样大小的土地上,房子越大,带来的现金流越好,当然购买物业时价格也会更高,而且高出来的部分是房子而非土地的价格,将来会贬值更快;如果为了获得高额的租金回报而加建、扩建,是得不偿失:额外的租金收入是以房子的加速折旧获得;用那个钱去再买块土地房带来的升值效应要好得多。

为什么公寓投资没有吸引力?因为只有房东的辛苦,却没有地主的乐趣。购买公寓实际上买到的是建筑、装修、康娱设施,这些都需要维护,大家请了管理公司打理,省了事却不能省钱。

今年以来不少客人询问在北约克、列治文山、万锦等华人社区房价已经很高了,还有没有投资升值潜力?实际上咱们华人共同的价值观决定了大家对好社区有基本一致的评判标准,将来陆续而来的比本地居民富裕的新移民、留学生,他们还会在这几个区购房,因此需求还会很旺;但对于投资者来讲,花200万左右买个占地大的平房,租个3000/月,你能长期扛住吗?特别是利率波动时,如果扛不住地主梦就破裂了。如果扛得住就买,否则找个租售比好点的区。

精明的投资者挑选环境好易出租的社区,买个不太新的独立/半独立屋,做一个辛勤的房东和开心的地主,关键是有能力长期持有,只有长期持有才不在乎短期的涨跌,毕竟谁都无法预测市场。

 

 

 
上传: 王惠
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