2017年 3月 24日 星期五    English   
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微信公众号: 多伦多惠安居地产
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大多伦多地区排名前五位学校
  • 共两块地,一块地上有餐馆+咖啡馆,咖啡馆收租3300/月;中餐馆收租7000/月,经营了30年,餐馆老板因健康原因现已停业;另一块地为停车场,约32个停车位; 多种可能性:全部出租,可观的正现金流,坐等土地升值或开发;或者自营餐馆、自住兼收租。 业主急售,机不可失!有意者请即电:647-836-3151 王惠  
  • 先回顾一下大多地区过去二十年房价走势:从1996年至2016年的二十年间,大多地区所有房型均价涨了3.7倍;单就独立屋来看,涨幅由大到小依次是多伦多、约克区、荷顿、皮尔、杜咸区,依次是4.6、4.5、3.9、3.7、3.5倍;由图中曲线可见,2016年房价涨幅陡增,其中以约克区为最甚,皮尔区和杜咸区稍缓。2008年多伦多市政府开征土地转让税加上2009年金融危机,房价增长停滞了一年。同一年约克区和霍顿区房价不相上下,之后距离逐年拉开。   再看看房价增长最快的三年:2014-2016年,多伦多独立屋均价共上涨49%;其中远远高于这个幅度的社区包括C13、C14、C15和C0...

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  • 对于绝大数中国移民来说,2016年的房市是我们在多伦多所经历过的最火爆的一年。有人拿它和八十年代末的那次地产泡沫相比,那也是多伦多地产市场自五十年代以来最大的一次调整。从1985年至1989年,房价按年涨幅依次是27.3%、36.1%、21.4%和19.1%;房屋均价由1985年的109,094涨到1989年的272,698; 期间伴随着1987年10月的股市崩盘、银行五年期固定贷款利息为12%左右。现在的情况与当年很不同,暂时没看到股市崩盘,银行贷款利息也保持低位,只是目前的售租比令人担忧。 从1989年至今,多伦多房价翻四、五倍了,租金涨幅却很有限。看看这个例子,1989年在Yong...

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  • 警察的事摆平后大约一周,我们收到了对方律师发来的一封信,大致是说之前的业主也承认占用他们的地,对方准备立刻起诉,而且根据他们掌握的证据我们基本上会输;并让我们立即找律师以应对。一看就是吓唬人的,拿不出有实力的证据,再加上当时手头上事情多,就没理会他;没想到两周后对方律师又发来邮件,强调他就要打官司了,让我们认真对待。我简单地回了一句:正和律师商量呢。 接下来我开始安排应对此事。 产权保险公司是我第一个要找的。房屋交割的时候律师说有产权保险,万无一失,所以从头到尾我都很淡定。根据保险条款,保险公司赔偿产权方面的损失,包括打官司的诉讼费和律师费。于是我把整件事及相关材料向保险公司和盘托出...

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  • 这里分享一下我的亲身经历,希望大家将来遇到类似的情况知道该怎么处理。 我去年夏天买的投资房,收楼当天去看房正好碰上邻居,一家意大利人,是附近开餐馆的。寒暄一阵后,她跑屋里拿出一个2011年的勘测图,说我的栅栏建在她的物业边界内约两英尺的地方,当时感觉有点意外,但也没太当回事,因为估计栅栏应该是几十年前建造的,根据有关法律规定,既成事实几十年了,没有我们的同意或者法庭的裁决,邻居不可以随便拆除栅栏。 接下来半年的时间我们对房子进行了装修,期间邻居多次提出要重建栅栏: 把它移到两家的边界,费用一人一半。移民加拿大多年我们和各种各样的邻居相处,要么守望相助,要么彼此尊重,从未与任何一个邻居...

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  • 帮客人Z女士购得地铁附近的一处物业作投资房,Z女士说等攒够钱了就在这个平房上加一层,我的物业就可以升值还能租个好价钱。我告诉她千万别这么做,攒够钱了咱再买一个。 实际上这是关于做地主还是当房东的问题。有的土豪级的投资者只想做地主,购买几十上百英亩的土地屯在那儿,即使上面有可以住人的房子也懒得去出租;预期几十年后丰厚的回报。Rogers在上个世纪六十年代曾以17万加币在当时的乡下密西沙加购得15英亩的土地用于修建无线电信号发射站。最近该公司宣布将在这个已成为密西沙加市中心的土地上修建6000个公寓单位出租或出售,这是前人种树后人乘凉的典范,也体现出土地投资的巨大魅力。 对于大多数...

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  • 惠安居基于多伦多地产局数据库资料,精心分析整理出华人关注的大多伦多各区房价涨幅对比。涨幅不均的原因可查阅惠安居以前的分析文章。 以前涨得多的,将来会继续吗?曾经涨得少的,将来会补涨吗?见仁见智,各个区域需分别对待。        
  • 北约克位于位于多伦多Steeles 和Eglinton大街之间,西起Humber河、东至Victoria Park大街。属于大多地区的中心地带,历来是新老移民安家置业的首选。 最好的学区和丰富的教育资源 华人熟知的著名高中AY Jackson, Earl Haig, York Mills CI 和Don Mills CI 都是出类拔萃, 华人很少的高中North Toronto,Leaside ,Lawrence Park是白人社区的顶级名校,保持优秀的学术和体育成绩;Victoria Park高中设有IB课程,申请入学也较容易...

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  • 2016年房市疯狂,投资者买了房的都庆幸自己的物业增值不菲;手持现金还没买的则像热锅上的蚂蚁,寻寻觅觅,房价售租比之高,实在让很多人下不了手;好不容看到合适的决定出手,却又抢不到。 笔者根据多伦多地产局的数据库提供的信息,详细分析了大多地区华人关注的社区在2016年1到7月独立屋房价涨幅,并与2015年全年的平均涨幅做了对比,在这里和大家分享一下,希望对投资者做决定有所帮助。     先看多伦多市区, 2016年头七个月房价涨幅最高的当属C13区,独立屋平均涨幅32.6%。C13 区,位于401高速公路与Eglinton之间、Do...

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  • 最近温哥华政府顺应民意重手出击打压外国人在温哥华的购房/炒房行为,这一新政像颗定时炸弹,不仅令温哥华舆论哗然,而且也波及到大多伦多地区的房市,笔者的客户和朋友纷纷来询问多伦多房市将会受到怎样的影响。 首先看看温哥华政府出这样的政策意味着什么?过去一年温哥华房价疯涨,本地选民们怨声载道,把推高房价的元凶归结到海外投资者,温哥华政府因此顺应名义颁布了新政安抚本地选民,同时得罪了没有选举权的外国投资者,看上去政府和选民应该都满意了。可是,这些占购房总额的5%的海外投资客真是将温哥华房价推上天的元凶吗?不是,或者说至少不是主要的推手。真正原因除了供求关系的失衡意外,银行才是最大的推手,或者...

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  • 2014年列治文山市独立屋均价为97.3万,到了2015年7月底该市独立屋均价涨到113.9万,涨幅17%。该市北部的几个区均价偏低,其中Harding均价77万,仅高于Crosby,名列均价第二低;到了2015年Harding均价91.7万,超过Devonsleigh的91.2万。Oak Ridge涨幅最低,仅12%;其他几个社区均价涨幅在16%至18%之间,接近平均水平。   Devonsleigh截止7月底涨幅16.3%,均价91.2万,涨幅略低于整个列治文山市的均价。区内大部分房价在80万到110万之间,居民当中华人占18%,意大利人占15%,其他...

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  • 今年五、六月份业主们纷纷收到市政资产评估公司(Municipal Property Assessment Corporation,简称MPAC)寄来的最新物业估价,发现自家的房子有了不小的涨幅,少则30%, 多的高达70%以上,有的客户来电担心地税也会按相应的比例增加。这里科普一下:地税的涨幅和房价的涨幅并不直接相关,而和市政的财务预算直接相关,一般情况下跟通胀走。举个例子,假设去年市政预算是1亿,该市物业估价总值是100亿,那么地税税率是物业估价的1%;第二年假设没有通胀,市政预算还是1亿,该市物业估价总值是120亿,那么地税税率变成物业估价的0.83%。也就是说虽然物业估...

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  • 在我的文章“房地产市场的投资与投机”中分析了两种不同形式的房地产买家。这篇文章我们来看看大多地区哪里更适合买投资房。 下图是华人关注社区截止2月底出租房存货情况。出租房存货周转天数的定义是如果在没有新增出租屋的情况下,现有的出租屋需要消化的天数。举个例子,Richmond Hill 在过去的一年共租出低层住宅1009套,目前上市出租的低层住宅是303套,按照过去一年的出租速度,在没有新增出租屋的情况下,这303套需要约110天才能消化完。     由以上分析可以看出,Richmond Hill目前有最多的低层住宅出租...

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  • L女士做生意赚了些钱打算买个投资房,她很清楚目前市场上很难买到能带来正现金流的房子,但希望能尽快租出去,而且有升值空间。我首先向她推荐了一个租赁市场活跃的A社区,在多伦多生活了很长时间的L对该社区也较了解,感觉学区不好、房子旧、家庭收入不高。我向她解释投资房重要的是租赁市场,至于学区、收入、房旧等因素已经体现在房价上了,但L在感情上还是接受不了在这样一个社区投资。于是又给她推荐了相对高大上一点的B社区,L问我好租吗?我告诉她肯定没有A社区好租,但只要价钱合适了还是租得出去的,这也就意味着要么以低于市场价尽快租出,要么挂着市场价耐心等租客。显然这两个选项对L来说都不满意。  ...

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